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房企大促銷:房價又一次起跳前的下蹲 還是真到了拐點時刻?

時間:2019-10-23 16:12:54      字號:T|T 來源:市界
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核心提示: 下班后跨越半個城市,面對著自己還是半成品的“新”家,一臉疲倦的張瑤開始有點后悔...

  下班后跨越半個城市,面對著自己還是半成品的“新”家,一臉疲倦的張瑤開始有點后悔。

  今年5月份,她去看了北京西五環外的這套二手房,雖然離單位遠、裝修老、價格貴,但是當夕陽的余暉透過大大的窗戶灑進來的時候,張瑤一秒淪陷,對,這是她期待已久的家的感覺。

  在此之前,張瑤已經看了3個月房,越來越疲憊和煩躁,這次她下定決心趕緊把買房這件事情結束掉。一來房子還不錯,更重要的是,同一套房源有好多人都在“搶”。

  “去晚了都搶不到,我特別緊張,只要戶型滿意,其他細節也壓根管不上了,搶著和中介下了定金”,張瑤告訴市界。

  6月,張瑤和男朋友迅速地把兩家人安排了見面算是訂婚,隨后火速地扯了結婚證,為的是趕緊把一家一半的首付任務派發下去。在她看來,早買早便宜,買定了,心就定了,再也不用因為房價上漲擔驚受怕了。

  可張瑤萬萬沒想到,敲定以后,北京的房價還會跌。

  根據國家統計局10月21日公布的《70個大中城市二手住宅銷售價格指數》,今年7月、8月、9月北京二手住宅銷售價格已連續3個月環比下跌。

  房價居然掉頭向下,張瑤有些郁悶。這次降價,是房價再次上漲前的下蹲,還是真的到轉折點了?

  01、房企促銷潮

  今年8月以來,包括碧桂園、恒大、融創等一些頭部房企已經開始出現不同力度的促銷優惠活動,比之前提早了一個多月的時間。

  8月20日,恒大提前打響“金九銀十”搶收戰的第一槍,開始推出全員大營銷,8月20日至10月8日期間,全國在售項目有9折活動,通過線上營銷平臺恒房通推薦購房均享特殊優惠等。

  緊跟恒大之后,綠地廣東公司在國慶期間實行14盤聯動,專場認購價最低可至95折,而此前中秋最低折扣僅為98折,每天還會推出特定數量的特價房源,除此之外,推介新客戶成交最高享受5萬/套的傭金。

  招商蛇口在廣州亦祭出三盤聯動的優惠方式,推出特價房源以及項目98折的活動。

  珠光集團在國慶期間一口氣在14個樓盤推新品,其中珠光·山水誠品尾貨降至10500元/平方米,此前,市場均價在14000元/平方米左右。

  促銷活動搞得熱火朝天,但沒有房企愿意稱之為降價,因為這太敏感了。

  其實,早在2018年8月底,就有房企打響第一槍,推出89折全國促銷,最低74折。這一年,萬科高喊活下去,不僅廈門某項目價格被“腰斬”,還要附上退房退全款的好條件。

  剛開始,各個開發商的態度很排斥,一來擔心消費者們買漲不買跌,觀望情緒更重,二來還擔心降價之后,之前買房的消費者會找上門來退款。

  萬萬沒想到,不過一年之后,各個開發商的態度發生了反轉,從不那么排斥,再到偷摸著跟著展開各種形式的促銷活動。

  從統計數據看,房價整體上仍是小幅上漲,但漲速已大不如前,并且出現了明顯的分化。

  9月份,70個大中城市的新房價格和二手房價格同比增速分別為8.6%和4.6%,均連續第五個月漲幅收窄。

  此外,在這70個城市中,有28個城市二手房價環比下降,包括北京、廣州、天津、杭州、廈門、青島、武漢、西安、成都等熱點城市,新房價格環比下降的城市數量為12個,這一數量是年內新高。

  張瑤的心情不佳就是因為降價。

  “感覺幾個月時間變得挺快的,裝修還沒弄好,加起來已經虧了幾十萬了,我這一年都白干了。”張瑤向市界吐槽。

  在變幻莫測的房價前,購房者就像水面上的浮萍。

  02、又一次起跳前的下蹲?

  過去十幾年間,房價下跌后報復性大漲上演了好幾次,讓房地產成為中國最堅挺的資產,沒有之一。

  從上漲的時間來看,在過去 154 個月中,有 127 個月房價漲幅為正,僅有 27 個月房價漲幅為負。從波動的幅度來看,每一次房價的漲幅也遠遠大于跌幅。

  最有代表性的房價震蕩,2008年是一次,2014年又是一次。

  2008年,一場金融風暴刮過。2008年7月~2009年1月,北京房價連續7個月出現下跌,累計跌幅達13.6%(按價格指數統計)。

  其實樓市下行的信號,市場早已經提前感知到了。

  2007年,萬科時任戰略和投資管理部總經理劉榮先,經過市場調研,交給王石一組數據:深圳、上海、北京、成都、武漢等大城市都出現了市場開始下行的明顯信號,成交量環比下滑20%-30%。

  當時掌管萬科的王石感到不妙。2007年12月,王石對外宣布,萬科不拿“地王”,管理層也調整了開工計劃,同時,開始調價。

  然而,這一輪降價不僅沒有得到大家的認可,反而招致反對。

  2008年9月份,多地業主因降價圍攻售樓處,要求萬科退房。

  許多小開發商認為萬科是故意唱衰進而收割小開發商。

  2008年11月19日,包括碧桂園、萬達在內的沈陽市72家房地產公司聯合聲明:房子不降價,降價我們補。此協議一出,被坊間普遍解讀為用來抗衡萬科的“不降價聯盟”。

  有地方部門也認為萬科擾亂市場預期,召集開發商開會時,不再通知萬科,行業龍頭頓時被孤立。南京甚至給萬科開了4000萬罰款單,物價局說萬科降價是為了壟斷。

  在當時柴靜主持的一檔央視新聞調查中,王石關于房價問題和同行們激辯。

  王石說,現在的很多城市的房價,已經超出了購買者的購買力。按照世界銀行的標準,發達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間,發展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間。目前中國的城鎮居民的房價收入比達到了8.3倍。也就是中國人要不吃不喝8.3年才能買一套房子。

  不僅如此,王石還給出了建議,建議消費者等三五年再買房。

  柴靜問,“三五年之后更貴了怎么辦呀?”王石回答 :“更貴的話,那這個市場要變化、要調整,現在不是在調整嗎?我相信在三四年之后會有比較大的提高。”

  然而后來,2008年下半年,國家為了應對席卷全球的美國的次貸危機—金融海嘯—金融危機,提出了4萬億的經濟刺激計劃。

  房價迅速止跌,并報復性反彈。2010年,全國70大中城市,房價平均漲幅10%。小開發商活下來了,鬧著退房的消費者也沒聲了。

  2014年,相似的一幕再次上演。

  2014、2015年,連續兩年房地產投資增速顯著放緩,房地產銷售面積和銷售額同比下滑。房地產行業利潤減少、周轉減緩、規模增長失速等都開始一并出現,房地產企業均出現了比較艱難的經營狀況。房地產市場籠罩在樓市崩盤、房價迎來拐點的氛圍中,各種聲音又開始此起彼伏。

  然而,寬松的貨幣政策以及政策支持,給早前低迷的房地產市場帶來了一片生機。2016年,樓市爆發性開局,房價再次上漲,仿佛看不到頂,把當初那波唱空的人再一次按在地板上摩擦。

  對于購房者來說,那些唱空者就是那個喊“狼來了”的熊孩子,但受傷的卻是自己,因為沒能及時搭上房子漲價的順風車。

  早在那時,張瑤就在盤算著買房。“對象差不多就行,主要是房價等不及了,我得快點找個對象,和我一起湊首付”。

  相比一個靠譜的對象,房子能讓她更安心;相比擔心房價會跌,張瑤更擔心自己找對象的速度趕不上房價上漲的速度。

  03、這次有什么不一樣?

  2019年的這波促銷潮后,等待我們的是什么,又一波犀利的上漲?

  中國的房地產周而復始的冷熱漲跌,看似毫無征兆,但其實遵循著一個規律:短期看金融,中期看土地,長期看人口。

  短期看金融,如何理解?

  以前房地產行業是一頭風頭正勁的牛,工作內容就是開荒,因為荒地足夠多,評判一頭牛優秀與否的標準就是它跑得是不是足夠快。這還不簡單,只要給的食物足夠多,也就是金融政策足夠利好,它就能跑得快。

  因為快速的城市化,舊城拆遷改造,以及人們對于住房質量、空間要求更高,讓人們產生了很多需求。大家都在進城買房。我國的房地產行業發展迅猛,勢不可擋,房價也是一飛沖天。

  但是隨著時間的推移,人們會發現,以前最優秀的牛因為長期勞累、年紀增長,患上了各種毛病,身體各項功能衰退。即便天天黃豆雞蛋加持,也很難回到以前。

  兩個數字或許能夠幫助我們理解當前的現狀,一個是購買力,一個貸款率。

  購買力即用房價除以年收入。在2008年,王石曾做過計算,如果按照當時國內平均房價以及平均收入來計算,一個家庭不吃不喝8.3年能買一套房子。

萬科集團創始人、原董事會主席 王石

  諸葛找房網的報告顯示,到了2019年,以北京、上海和深圳三個一線城市為例,房價收入比均值為31.07。這意味著一個處于平均收入的城鎮居民家庭不吃不喝31年才能購買一套該城市的普通房子。

  即便如此,也不妨礙大家擁有房子,中國家庭金融調查與研究中心的數據顯示,城市家庭住房資產占總資產比例為65%,農村家庭也達到了54%。

  結果就是,在貸款率方面,2019年9月11日,央行發布的8月份金融數據顯示,2019年前8月,全國居民戶中長期貸款(以房貸為主)高達3.65萬億,創歷史同期新高。

  與2008年不同的是,當時經濟、人口和城鎮化的基本面尚屬良好,一次金融政策就能解決問題。與2014年也不同的是,當時雖然基本面已經不如以往,但經濟仍有放水的空間,依靠居民加杠桿也能解決短期問題,以漲價去庫存和棚改貨幣化為代表的二次調控,也是有效的。

  然而如今,經濟基本面發生了變化,不僅居民加杠桿的空間被擠壓,調控的空間同樣受到嚴格束縛。

  不光是普通購房者貸款能力受限,開發商的杠桿率連續多年上升后,也面臨著挑戰。

  今年1~5月,房企融資規模快速增長。根據克而瑞數據,174家典型房企的加權平均凈負債率較年初上升4.29個百分點至91.37%,為歷史最高值,其中TOP10房企凈負債率增長更加明顯。

  在監管部門壓縮控制房地產融資規模之前,房企上半年融資成本就已經在上升。上半年70家重點房企的平均融資成本由2018年末的6.68%提升至7.04%。

  此外,早在2015年-2016年,由于央行貨幣政策持續寬松,房企都開始舉債圈地建房,當年各地地王頻出,不計血本的拿地,而現在房企集中償債的周期要來了,這無疑是雪上加霜。

  欠債太多,利息越來越貴,借錢越來越難,如果不盡快回款,可能還會面臨著資金鏈斷裂的困境。君子不立危墻之下,這就是近期一些房企全力促銷的邏輯。

  這就是當前房地產行業要面對的現狀,購房者和開發商都不可能像過去那樣持續“瘋”下去,在今后十幾年的長周期里,中國房地產每年鋪天蓋地十六七億平方米的新房竣工銷售的黃金時代結束了。

 深圳房博會現場,房企展出的別墅模型

  為了刺激經濟,中國將適度保證流動性,在“房住不炒”的定位下,房地產市場將進入不漲,或者跟隨CPI小幅穩定上漲的新時期。

  房地產這個池子里水不會干,但流動性勢必會大幅降低,存量、交易量都會跟隨發生變化。

  根據鏈家二手房最新數據顯示,無論是一線、新一線、還是二三線城市的二手房房源無一例外都在上漲。重慶、成都、武漢等地的二手房掛牌量紛紛創出新高。

  房價在當前的位置上,波動形態驟變。對購房者來說,這是一個最好的時代,也是一個最壞的時代。

  0546房產網(東營房產網):再有支撐的因素,房價也有下跌的時候,現在又進入一個樓市調整時期,預計這輪調整時期不會低于一兩年。

【責任編輯:sysmanager】 Tags: 房企促銷 拐點時刻

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